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Auswirkungen der WEG-Reform

von Staudinger BGB Online | 14. Dezember 2017 | 0 Kommentare
Die WEG-Reform 2007 hat das Wohnungseigentumsrecht vor allem durch die Anerkennung der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, aber auch durch die Schaffung neuer Beschlusskompetenzen und den Wechsel von der freiwilligen Gerichtsbarkeit in die Zivilprozessordnung grundlegend verändert. Die beiden neuen Staudinger-Bände zum WEG bearbeiten ebenso fundiert wie lösungsorientiert nicht nur die reichhaltige Rechtsprechung und die Vielzahl an Literaturstimmen, sondern nehmen auch kritisch Stellung und zeigen neue Perspektiven auf.

Im Einzelnen ist hervorzuheben:

  • Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 10 Abs 6 WEG rechtsfähig. Sie dient dazu, zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Rechtsverkehr mit Dritten Geschäfte abzuschließen. Streit ist entstanden, inwieweit die rechtsfähige Gemeinschaft auch als Organisationssubjekt an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitwirkt. So hält der BGH die rechtsfähige Gemeinschaft insbesondere für verpflichtet, Eigentümerbeschlüsse auszuführen (BGH NJW 2016, 1310 Rn 15). Dem tritt die Kommentierung entgegen (§ 20 WEG Rn 32). Organisationssubjekte sind in Übereinstimmung mit dem Wortlaut des § 20 WEG nur Eigentümer und Verwalter, zu dessen Pflichten § 27 Abs 1 Nr 1 WEG die Beschlussdurchführung erklärt.

  • Gerade mit dieser Verwalterpflicht aus § 27 Abs 1 Nr 1 WEG ist eine weitere Grundsatzfrage verknüpft: Wer ist berechtigt, den Verwalter auf Erfüllung seiner Pflichten in Anspruch zu nehmen? Das LG Frankfurt hat dazu jüngst entschieden, dass nur die rechtsfähige Gemeinschaft, nicht aber die einzelnen Eigentümer befugt seien (ZWE 2017, 232). Die Kommentierung hingegen befürwortet unter Hinweis auf den Wortlaut des § 27 Abs 1 WEG auch die Befugnis jedes einzelnen Wohnungseigentümers (§ 27 WEG Rn 122).

  • Im gesamten Band wird das Wohnungseigentumsrecht nicht als Spezialmaterie empfunden, sondern stets wird Wert darauf gelegt, die Lösungen mit dem sonstigen BGB, aber auch dem Recht anderer Personenmehrheiten einschließlich des Verbandsrechts abzugleichen. Beispiele bieten bei § 26 WEG die Analyse des Verwaltervertrags (§ 26 WEG Rn 142 ff) und bei § 27 WEG die Behandlung der Verwaltervollmacht einschließlich ihrer (fehlenden) Publizität (§ 27 WEG Rn 164 ff).

  • Die Bezüge zum Verbandsrecht zeigen sich vor allem auch bei der Willensbildung, die, wie bei den Gesellschaften, überwiegend durch Beschluss der Eigentümermehrheit erfolgt. So geht die ganz herrschende Meinung im Anschluss an BGHZ 148, 355 von einem konstitutiven Beschlussverkündungserfordernis aus, wie es u.a. im Aktienrecht besteht. Die WEG-Reform hat das Erfordernis im Kontext der neueingeführten Beschluss-Sammlung aufgegriffen und damit implizit bestätigt (§ 24 WEG Abs 7 S. 2 Nr 1 WEG: verkündete Beschlüsse). Vom Verkündungserfordernis ist die Frage zu trennen, welche rechtliche Relevanz die Verkündung hat, wenn diese vom Versammlungsleiter zu Unrecht vorgenommen wurde, z.B. weil dieser sich verzählt hat (§ 23 WEG Rn 29). Die Kommentierung betont den Rechtssicherheitsaspekt und erblickt in derartigen Verkündungsbeschlüssen eine Ersatztatsache, an die der Rechtsverkehr – vergleichbar etwa dem kaufmännischen Bestätigungsschreiben – anknüpft. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist kann nicht mehr geltend gemacht werden, der der Verkündung zugrunde liegende Beschluss sei gar nicht zustande gekommen (§ 23 WEG Rn 51 ff).

  • Ebenfalls in Anlehnung an das Gesellschafsrecht akzeptiert der BGH mittlerweile auch im Wohnungseigentumsrecht schwebend unwirksame Beschlüsse (BGHZ 157, 322; 202, 346). Besondere Bedeutung hat dabei das Belastungsverbot erlangt (s auch BGH ZWE 2016, 374). Die Kommentierung arbeitet heraus, dass eine Abgrenzung der schwebenden Unwirksamkeit zu den anerkannten Fallgruppen einer Beschlussnichtigkeit, etwa wegen Überschreitung der Beschlusskompetenz, noch aussteht (§ 23 WEG Rn 239). Insbesondere Sondernachfolger können regelmäßig nicht ohne weiteres feststellen, ob ihr Rechtsvorgänger die zur Beseitigung des Schwebezustandes erforderliche Zustimmung zu einem Beschluss erteilt hat. Insofern schützt die Beschlussnichtigkeit diese Personen (§ 23 WEG Rn 254).

    Dr. Martin Häublein, Professor an der Universität Innsbruck und Dr. Florian Jacoby, Professor an der Universität Bielefeld, Staudinger-Kommentatoren

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