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Erbbaurechtsgesetz

von Staudinger BGB Online | 13. Februar 2017 | 0 Kommentare

Bei der Begründung eines Erbbaurechtes ist besondere Sorgfalt auf die Beschreibung des Bauwerkes zu verwenden, das in Ausübung des Erbbaurechtes errichtet werden soll. Unbestimmtheit kann zur Nichtigkeit führen (§ 1 ErbbauRG Rn 14). Noch nicht endgültig geklärt sind die Fragen um das Gesamterbbaurecht (§ 1 ErbbauRG Rn 22) und um das Nachbarerbbaurecht (§ 1 ErbbauRG Rn 34).

Die lange Laufzeit des Erbbaurechtes bringt es mit sich, dass leicht Leistungsstörungen eintreten können oder dass sich die Geschäftsgrundlage gegenüber dem Begründungszeitpunkt des Erbbaurechtes verändert. Gegen diese veränderten Situationen kann mit einem vereinbarten Heimfallrecht vorgebeugt werden. Die Rechtsprechung hat hierzu neue Erkenntnisse erarbeitet, die in wichtigen Punkten von der bisherigen herrschenden Meinung abweichen (§ 2 ErbbauRG Rn 20 ff).

Da das Erbbaurecht ein eigentumsgleiches Recht ist, ergibt sich hieraus, dass es grundsätzlich frei veräußerlich ist. Veränderungen in der Person des Erbbauberechtigten können für den Grundstückseigentümer durchaus mit Problemen verbunden sein, man denke nur an die Bonität des Erbbauberechtigten. Den hieraus resultierenden Gefahren kann dadurch begegnet werden, dass Veräußerungen und finanzielle Belastungen des Erbbaurechtes nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers vorgenommen werden dürfen. Die sich hieraus ergebenden Konflikte bilden umfangreiches Material für die Rechtsprechung (§§ 5-7 ErbbauRG Rn 23 ff). Die meisten Auseinandersetzungen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten ergeben sich aus der Pflicht des Letzteren, einen Erbbauzins zu entrichten. Die Wertsicherung desselben (§ 9 ErbbauRG Rn 17 ff) und der Konflikt des Grundstückseigentümers mit den Grundpfandrechtsgläubigern am Erbbaurecht um die Rangstelle – gelöst durch die versteigerungsfeste Erbbauzinsreallast – werden bei § 9 ErbbauRG Rn 27 ff kommentiert. Ein Erbbaurecht kann nach § 10 ErbbauRG nur bestellt werden, wenn es die ausschließlich erste Rangstelle erhält.

Ist diese am Grundstück durch eine Grunddienstbarkeit belegt, so muss diese im Range hinter das Erbbaurecht zurücktreten. Ob es für diesen Rangrücktritt einen Rechtsanspruch gibt, wird in § 10 ErbbauRG Rn 15 besprochen. Korrespondierend zu dieser Frage ist das Thema, wie solche Dienstbarkeiten bei Beendigung des Erbbaurechtes (§ 28 ErbbauRG Rn 2 ff) und bei Heimfall gesichert werden können (§ 33 ErbbauRG Rn 12 ff).

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